不動産の取得に関する税金について

不動産に関する税制

不動産に関する税金は、非常に多く、なおかつ複雑です。そしてそれらの税は時代の流れによって、改正されたりもします。

そこでここでは、不動産に関する税制をわかりやすく、かつ正確に理解していただくために、丁寧に税金の種目ごとに分けて説明していきたいと思います。

特に不動産を「取得」する際に注意する税金を紹介していきたいと思います。

印紙税

不動産を売買する際に「売買契約書」という書類を作成しますが、その契約書に印紙を貼り、売主と買主がそれぞれ消印します。この行為が印紙税の納税になります。

ただし、契約書に印紙を貼らなくても、契約自体は成立しますが、法律により納付しなかった印紙税の額とその２倍に相当する金額の合計３倍の額が過怠税として課せられることになります。

そして印紙税の税額ですが、これは記載金額によって異なります。例えば、契約書に記載されている金額が１万以上５０万以下であれば200円といった場合に金額が大きければ大きいほど印紙税も上がっていきます。※ちなみに記載がない場合は１通につき200円となります。

また、同じ不動産でもアパートやマンションを借りるときに作成する建物の「賃貸借契約書」には印紙税が課税されないことになっています。

登録免許税

不動産を取得した際に、法務局で所有権移転登記や保存登記、抵当権設定登記などをすることになりますが、これらの登記をすると登録免許税というものが課税されます。

登録免許税は登記の内容やその原因によって税額が変わってきます。

例えば、親から不動産を相続する場合、相続を原因とする所有権の移転登記をすることになります。その際にかかる登録免許税の税率は不動産の価額の1,000分の4と決められています。※ちなみに不動産の価額は固定資産税評価額です。

一方で、親から不動産を売買または贈与された場合、所有権の移転登記をすると不動産の価額の1,000分の20となっています。※ただし、特例措置もありますので、一概にはこの税率とはならず、注意が必要です。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産の取得に対して、その不動産の所在地の都道府県が、その不動産の取得者に課税する税金です。

不動産の取得には、売買だけではなく、家の建築や増改築、不動産の交換、贈与、寄付など様々な方法により、有償か無償かも問われません。※ただし、相続による取得に関しては課税されません。

そしてその税額ですが、不動産の価額の４%になります。※ただし、特例措置により土地および住宅については3％とされています。

贈与税

個人から年間１１０万円を超える財産をもらった場合には、受け取った人に贈与税がかかります。

例えば、親から時価2,000万円の土地を1,000万円で譲り受けた場合、差額の1,000万円を贈与されたとみなされ、贈与税がかかります。

贈与税には年間110万円の基礎控除がありますので、贈与税の計算をするときには、1月1日から12月31日までの1年間の個人から受け取った財産の価額の合計から110万円を差し引き、その残額に税率をかけた金額が贈与税額となります。

先ほどの例でいうと、単純に年間1,000万円の贈与が親からあった場合、贈与税額は177万円になります。

相続税

相続税は、相続や遺贈によって取得した合計の遺産額が、基礎控除額を超える場合に、その超える額に対して課税されます。

つまり、相続した財産の合計額が基礎控除額の範囲内であれば、相続税はかからないということになります。

基礎控除の金額は3,000万円＋（法定相続人の数×600万円）という計算になります。

この法定相続人とは遺産を相続する権利のある人をいい、民法で定められた法定相続人の数をいいます。

そして3000万円という金額をベースに法定相続人1人につき600万円が加算されます。つまり、相続税の基礎控除額は相続が起きた各世帯によって異なります。しかも法定相続人が多ければ多いほど基礎控除は多くなります。

こうして計算した課税遺産総額を法定相続分どおりに分けたとして、各法定相続人別に税額を計算します。この実際に取得した遺産額の割合に応じて按分した額が、各個人の支払う相続税の金額となります。

ここで注意が必要なことはまず、配偶者の税額軽減が認められている点です。

配偶者が相続で受け取った財産の額が法定相続分以下であれば相続税がかかりません。また、法定相続分以上相続した場合でも、1億6,000万円までは相続税はかかりません。

実例として、２億円の遺産額を妻と子供２人で法定相続分どおりに相続した場合の相続税の金額を計算してみると、

まず、相続税の基礎控除額は3,000万＋（600万×3人）＝4,800万円となります。

そして、課税遺産総額は2億円－4,800万円＝1億5,200万円となります。

次に法定相続分に応ずる相続税の総額は
妻→（1億5,200万円×2分の1）×30％－700万円＝1,580万円
子→（1億5,200万円×4分の1）×20％－200万円＝560万円×2人
合計2,700万円となります。

最後に各相続人が取得した遺産の割合に応ずる税額ですが
妻→妻が取得した遺産額（2億円×2分の1＝1億円）が1億6,000万円以下のため、相続税は0円
子→2,700万円×4分の1＝675万円（一人当たり）
という計算になります。

まとめ（群馬県行政書士会伊勢崎支部所属行政書士岩井和幸事務所）

豆知識：ネコはだいたい肉球から汗が出るらしいよ～

以上ざっくりとですが、不動産取得時の関係してくる税金を挙げてみました。

上記以外に所得税の減税措置にかかる住宅ローン控除などについても説明したかったのですが、次回以降の課題とさせていただきます（笑）。

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